Vendre un logement loué : congé, préemption et décote

Vendre un logement loué ouvre deux voies : céder le bien occupé, bail en cours, ou délivrer un congé pour vente à l’échéance du contrat, six mois avant pour une location vide, trois mois pour un meublé. La première va vite et subit une décote. La seconde impose un formalisme strict et déclenche le droit de préemption du locataire.

Vendre occupé ou vendre libre : l’arbitrage se pose avant tout le reste

Le gisement est large : au 1er janvier 2025, la France comptait 30,9 millions de résidences principales, dont 22,8 % détenues par des bailleurs privés, selon l’INSEE Focus n° 359 de septembre 2025.

Céder le bien occupé se fait sans préavis : les loyers tombent jusqu’à l’acte, aucune vacance ne pèse sur la trésorerie. Le prix se négocie plus bas et le cercle des acquéreurs se resserre autour des investisseurs.

Libérer le logement inverse la mécanique : le prix redevient celui du marché des propriétaires occupants, bien plus profond, mais le calendrier s’allonge de six mois au minimum et le locataire obtient une priorité d’achat au prix que vous affichez.

Cinq critères tranchent :

• l’échéance du bail : trente mois restants pèsent autrement qu’un terme à six mois
• l’écart entre le loyer en cours et le loyer de marché du quartier
• la tension du marché local, un secteur recherché absorbant un bien occupé sans grande concession
• votre horizon de trésorerie : deux à trois mois pour une vente occupée, huit à douze pour une vente libérée
• le profil du locataire : ancienneté, régularité des paiements, âge et ressources

Vendre un logement loué sans donner congé : le bail suit le bien

L’article 1743 du Code civil pose la règle : l’acquéreur d’un bien loué doit respecter le bail en cours dès lors que celui-ci a date certaine. Le locataire reste chez lui, aux mêmes conditions, avec le même loyer et la même échéance. Aucune offre de vente ne lui est due dans ce schéma, sauf les deux cas particuliers détaillés plus bas.

Il découvre la transaction par un courrier de changement de bailleur envoyé après l’acte : identité du nouveau propriétaire, adresse de correspondance, coordonnées bancaires pour le loyer.

Quand le nouveau propriétaire pourra récupérer le logement

La loi Macron du 6 août 2015 a resserré les délais pour l’acquéreur d’un bien occupé, en modifiant l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Si le terme du bail en cours tombe plus de trois ans après l’acquisition, l’acheteur peut délivrer un congé pour vente à cette échéance. S’il tombe moins de trois ans après, le congé attend le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite.

Le congé pour reprise obéit à sa propre horloge : quand l’échéance tombe moins de deux ans après l’achat, il ne produit effet qu’au bout de deux ans à compter de l’acquisition.

Les deux préemptions qui s’invitent quand même

Vendre occupé n’efface pas tout droit de priorité. L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ouvre une préemption au locataire lors de la première vente consécutive à la division ou à la subdivision d’un immeuble en lots, la fameuse vente à la découpe. La notification, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, vaut offre de vente valable deux mois. Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, portés à quatre s’il annonce recourir à un prêt. Une vente conclue sans cette notification est nulle.

Second dispositif : la loi Aurillac du 13 juin 2006, qui a inséré l’article 10-1 dans cette même loi de 1975. Elle vise la vente en bloc, en une seule fois, d’un immeuble d’habitation ou mixte de plus de cinq logements. Chaque locataire préempte alors sur son propre appartement, avec quatre mois pour accepter l’offre. Le mécanisme s’efface si l’acquéreur s’engage à proroger tous les baux de six ans, ou en cas de cession à un organisme HLM, entre parents jusqu’au quatrième degré, ou de préemption urbaine.

Le congé pour vente : un formalisme qui ne pardonne rien

Le congé pour vente obéit à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides : six mois de préavis avant l’échéance, soit trois ans après la signature pour un bailleur particulier, six ans pour une société. Pour un bail meublé, l’article 25-8 ramène ce préavis à trois mois avant le terme du contrat annuel.

Le courrier porte le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. Un arrêté du 13 décembre 2017 impose d’y joindre une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire.

Les mentions à contrôler avant l’envoi :

• le motif exact, la décision de vendre, énoncé sans ambiguïté
• le prix demandé, chiffré, ainsi que les conditions de la vente
• la désignation du logement et de ses annexes, cave ou parking compris
• la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989
• la notice d’information annexée, conforme à l’arrêté de 2017

La notification passe par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. Point souvent négligé : l’article 1751 du Code civil fait des époux des cotitulaires de plein droit, même si un seul a signé. Dès que le bailleur connaît le mariage ou le PACS, chaque conjoint reçoit son propre courrier. L’article 9-1 de la loi de 1989 sauve le bailleur qui l’ignorait, le congé restant opposable au conjoint non déclaré.

Droit de préemption du locataire : le calendrier commande tout

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Ce droit de préemption suit une chronologie stricte, fixée par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

• l’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis de six mois
• le locataire qui accepte dispose de deux mois, à compter de l’envoi de sa réponse, pour signer la vente
• s’il indique dans sa réponse vouloir recourir à un emprunt, ce délai passe à quatre mois
• son silence à l’issue des deux premiers mois vaut renonciation, et il quitte les lieux au terme du bail

Une seconde manche existe, souvent ignorée. Si le propriétaire cède finalement le bien à un tiers moins cher ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette offre subsidiaire vaut un mois à compter de sa réception, suivie des mêmes délais de deux ou quatre mois pour signer l’acte.

Le meublé échappe à ce mécanisme. L’article 25-8 n’ouvre aucune priorité d’achat : le congé ne vaut pas offre de vente, et aucun prix n’a à figurer dans le courrier.

La décote du bien occupé : de 10 à 20 %, parfois davantage

Les données notariales relayées par le réseau Notaires Office situent la décote d’un bien occupé entre 10 et 20 % en 2025, par rapport au même logement vendu libre. Les baux soumis à la loi de 1948, rares mais toujours actifs, encaissent des abattements de 40 à 50 %.

L’acquéreur type est un investisseur : il raisonne en rendement, pas en prix au mètre carré. La méthode de capitalisation divise le loyer annuel par un taux de capitalisation propre au marché local. Un appartement loué 1 200 euros par mois produit 14 400 euros bruts annuels, soit 288 000 euros de valeur théorique à un taux de 5 %. Un loyer sous le marché fait donc chuter la valorisation.

Les variables qui déplacent le curseur :

• la durée restante du bail, la décote se resserrant à l’approche de l’échéance
• l’écart entre le loyer perçu et le loyer de marché, principal facteur d’abattement
• l’historique des paiements et la solidité du dossier locataire
• le montant des charges non récupérables et de la taxe foncière
• la classe énergétique, qui conditionne le droit de continuer à louer
• l’âge et les ressources du locataire

Croisez cette approche par le rendement avec une estimation classique : notre méthode d’estimation du prix de vente d’une maison détaille les critères qui pèsent sur la valeur libre, point de départ du calcul de décote.

Le locataire protégé, la variable la plus lourde

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 vise le locataire protégé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles restent sous le plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés, revalorisé chaque année. Lui donner congé suppose une offre de relogement adaptée à ses besoins, dans le même canton, la même commune ou une commune limitrophe à moins de cinq kilomètres.

Deux dates comptent, et elles diffèrent : l’âge s’apprécie à l’échéance du bail, les ressources à la notification du congé. La protection tombe si le bailleur a lui-même dépassé soixante-cinq ans à cette échéance, ou si ses ressources passent sous le plafond. Un tel bien se vend presque toujours occupé, avec une décote supérieure à la fourchette habituelle.

Diagnostics, documents et répartition de l’argent

Le dossier de diagnostic technique reste identique à celui d’une vente classique : DPE, état des risques et pollutions, amiante, plomb, électricité, gaz, mesurage loi Carrez en copropriété. Les durées de validité figurent dans notre guide des diagnostics obligatoires pour vendre.

La difficulté tient à l’accès au logement. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause imposant au locataire des visites les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables. Diagnostiqueur et acheteurs passent donc par des créneaux négociés, à caler par écrit dès la mise en vente.

L’acquéreur reçoit un second dossier, propre au bail en cours :

• le contrat de location signé et ses avenants
• l’état des lieux d’entrée
• la dernière quittance ou le dernier appel de loyer
• le montant exact du dépôt de garantie encaissé
• l’attestation d’assurance habitation du locataire
• l’historique des révisions IRL et des régularisations de charges

Côté argent, deux règles évitent les litiges. Le dépôt de garantie suit le bail : sa restitution incombe au nouveau bailleur, et le vendeur le lui reverse le jour de l’acte authentique par l’intermédiaire du notaire, clause à inscrire dès le compromis. Le loyer du mois de la vente se partage au prorata temporis entre ancien et nouveau propriétaire. Pensez enfin à résilier votre assurance propriétaire non occupant.

Cinq erreurs qui font tomber un congé pour vente

Le contentieux se concentre sur un nombre réduit de fautes, toutes évitables :

• un courrier envoyé trop tard : à cinq mois et demi de l’échéance d’un bail vide, le congé est nul et le contrat se reconduit pour trois ans
• un prix manifestement excessif : la troisième chambre civile de la Cour de cassation a annulé, le 5 juillet 1995, un congé dont le prix visait à dissuader le locataire de préempter, arrêt n° 93-17.283
• un prix indéterminé : annoncer une remise de 20 % au locataire sans chiffrer le prix de vente vicie le congé
• une notification incomplète : un seul courrier adressé au couple alors que le bailleur connaissait le mariage laisse le conjoint hors de la procédure
• une vente ultérieure moins chère sans notification du notaire, cause de nullité de la vente elle-même

Ajoutez un motif sincère : un bailleur qui reloue après le départ du locataire s’expose à une action pour congé frauduleux. Relire le dossier coûte deux heures, un congé annulé coûte trois ans de bail.

Prochaine étape : sortez le bail, notez la date d’échéance exacte, puis remontez de six mois pour une location vide, de trois mois pour un meublé. Cette date butoir décide seule de la voie praticable cette année. Si elle est passée, préparez la vente occupée avec les conditions suspensives du compromis et le calcul de votre plus-value immobilière.