Taxe résidence secondaire : tous les impôts à prévoir
Détenir une maison de vacances déclenche chaque année plusieurs prélèvements distincts. Sous l’étiquette de taxe résidence secondaire se rangent en réalité la taxe foncière, la taxe d’habitation maintenue sur ce type de bien, une majoration possible en zone tendue, la fiscalité de la vacance et la plus-value à la revente. Voici qui paie quoi, et quand.
Tout se joue au 1er janvier, pas au moment où vous occupez le bien
L’administration photographie votre patrimoine immobilier à une seule date. L’article 1400 du Code général des impôts désigne comme redevable de la taxe foncière le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. La même logique gouverne la taxe d’habitation : le redevable est celui qui a la disposition du logement meublé à cette date.
Le parc concerné reste large. Selon l’INSEE, Insee Focus n° 359 consacré au parc de logements au 1er janvier 2025, la France comptait 38,4 millions de logements, dont 3,8 millions de résidences secondaires et logements occasionnels, soit 9,8 % du parc.
Trois conséquences pratiques pour une résidence secondaire :
- un achat signé le 15 janvier ne vous rend redevable qu’à partir de l’année suivante ;
- une vente signée en mars vous laisse redevable de la taxe foncière de l’année entière ;
- un changement d’usage décidé en juin produit ses effets fiscaux au 1er janvier suivant.
Vendre en cours d’année ne vous décharge de rien
Le notaire prévoit fréquemment une répartition de la taxe foncière au prorata entre vendeur et acquéreur. Cette clause organise un remboursement entre les parties. Elle reste sans effet sur l’avis : l’administration réclame la totalité au propriétaire inscrit au 1er janvier. Le même raisonnement vaut pour les frais liés à l’acquisition, détaillés dans notre article sur les calculs des frais de notaire pour un achat immobilier.
La taxe foncière, le socle annuel de tout propriétaire
La taxe foncière sur les propriétés bâties frappe le bien, pas son occupation. Son calcul part de la valeur locative cadastrale, définie par l’administration comme le loyer annuel théorique que le logement produirait s’il était donné en location.
Cette valeur ne s’applique pas telle quelle. Selon economie.gouv.fr, un abattement forfaitaire de 50 % la réduit pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Le résultat sert d’assiette, auquel s’appliquent ensuite les taux votés par la commune et par l’intercommunalité.
Deux mouvements font varier la note d’une année sur l’autre :
- la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, prévue par l’article 1518 bis du Code général des impôts et indexée depuis 2018 sur l’indice des prix à la consommation harmonisé du mois de novembre ;
- les délibérations locales, chaque collectivité fixant librement son taux.
Le mouvement reste orienté à la hausse : selon la publication DGFiP Statistiques n° 46, parue en 2026, la taxe foncière a progressé de 2,4 % en 2025.
La ligne d’ordures ménagères voyage avec l’avis
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis que la taxe foncière et repose sur la même assiette. Elle reste due lorsque le logement n’est occupé que quelques semaines par an, dès lors que la commune a mis le service en place. Une maison de vacances peu utilisée supporte donc une charge courante que décrit notre guide de l’entretien saisonnier de la maison.
La taxe d’habitation a quitté votre logement principal, pas votre maison de vacances
La réforme n’a supprimé la taxe d’habitation que sur les résidences principales. Selon impots.gouv.fr, depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d’habitation sur son habitation principale, tandis que les résidences secondaires demeurent imposées.
Le calcul reprend la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par les taux votés localement. Les mécanismes protecteurs de l’ancienne taxe d’habitation ne jouent pas ici : ni abattement pour charges de famille, ni plafonnement en fonction du revenu. Un retraité modeste et un ménage aisé propriétaires du même appartement de bord de mer reçoivent un avis calculé de la même façon.
Le logement doit être meublé et utilisable pour entrer dans le champ. Un local vidé de tout mobilier bascule vers un autre régime, décrit plus bas. Le détail du calcul, la lecture ligne à ligne de l’avis et les règles de déclaration sont expliqués sur le site moinsdimpots.fr, qui documente la fiscalité des particuliers.
Certaines communes peuvent, par délibération, exonérer de leur part certaines catégories de locaux meublés.
La majoration en zone tendue dépend d’un vote du conseil municipal
Une surcouche vient parfois s’ajouter à la part communale. L’article 1407 ter du Code général des impôts autorise le conseil municipal à majorer cette part d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % pour les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
Deux conditions se cumulent : la commune doit relever du périmètre des zones tendues défini pour la taxe annuelle sur les logements vacants, et son conseil doit avoir délibéré avant le 1er octobre pour une application au 1er janvier suivant. Ce périmètre, fixé par décret, a été élargi le 25 août 2023 puis actualisé par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Selon la fiche d’impact du décret n° 2023-822 du 25 août 2023, 1 434 communes relevaient des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, rejointes par 2 259 communes retenues sur des critères de prix, de loyers et de part de résidences secondaires.
Trois situations ouvrent un dégrèvement de la majoration
Le dégrèvement s’obtient sur réclamation, jamais automatiquement. L’article 1407 ter vise :
- les personnes contraintes de résider près de leur lieu d’activité professionnelle ;
- celles dont l’ancienne habitation principale est devenue secondaire après une entrée durable en établissement de soins de longue durée ;
- les propriétaires d’un logement rendu inhabitable pour une cause étrangère à leur volonté.
Logement vacant et résidence secondaire : deux statuts à ne pas confondre
La distinction tient au mobilier et à l’usage. Un logement meublé, prêt à accueillir son propriétaire quelques week-ends par an, reste une résidence secondaire. Un logement vide, inutilisé depuis au moins un an au 1er janvier, relève de la taxe annuelle sur les logements vacants.
Selon l’article 232 du Code général des impôts, le taux de cette taxe atteint 17 % la première année d’imposition, puis 34 % à compter de la deuxième, sur la base de la valeur locative du logement. Hors zones tendues, les communes peuvent instituer par délibération une taxe d’habitation sur les logements vacants, applicable après deux ans de vacance.
Le paysage change bientôt. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 fusionne les deux dispositifs : à compter des impositions établies au titre de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation les remplacera, au profit des communes et des intercommunalités.
Déclarer vacant un bien meublé et utilisable expose à une rectification : l’administration croise la déclaration avec les éléments dont elle dispose.
La déclaration d’occupation, l’obligation que beaucoup oublient
Depuis 2023, chaque propriétaire de local d’habitation doit renseigner l’usage de son bien. L’article 1418 du Code général des impôts impose de déclarer la nature de l’occupation avant le 1er juillet de chaque année.
La démarche passe par le service Gérer mes biens immobiliers, dans l’espace sécurisé sur impots.gouv.fr. Vous y indiquez l’usage retenu, entre résidence principale, résidence secondaire et local vacant, puis l’identité des occupants éventuels.
Une dispense existe : selon impots.gouv.fr, aucune nouvelle démarche n’est nécessaire tant que les informations déjà transmises restent exactes. Un changement survenu entre le 2 janvier d’une année et le 1er janvier de la suivante déclenche en revanche l’obligation.
Cette déclaration d’occupation alimente le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et l’identification des logements vacants. Un bien vendu ou devenu résidence principale produit des avis erronés tant qu’il reste mal renseigné.
Les autres lignes de la fiscalité de la résidence secondaire
Les avis locaux ne referment pas le dossier. L’impôt sur la fortune immobilière vise les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier, seuil confirmé par impots.gouv.fr pour l’imposition 2026. L’abattement de 30 % y couvre la seule résidence principale : la résidence secondaire est retenue pour sa valeur entière.
Viennent ensuite les charges récurrentes :
- les appels de fonds de copropriété dans un immeuble collectif ;
- le contrat d’assurance du logement, dont les garanties méritent un examen particulier pour un bien inoccupé une grande partie de l’année, sujet traité dans notre article sur l’assurance habitation du propriétaire ;
- les abonnements d’eau, d’électricité et de gaz, ainsi que l’entretien du terrain et du bâti.
Ces informations restent générales. Une situation personnelle, notamment en indivision, en démembrement ou en société civile, s’examine avec un professionnel du droit ou auprès de votre service des impôts.
À la revente, le filet de la résidence principale ne joue plus
La cession d’une résidence principale est exonérée. Une résidence secondaire échappe à ce régime : la plus-value se mesure par différence entre prix de cession et prix d’acquisition, corrigé des frais et travaux admis.
Selon service-public.gouv.fr, la plus-value immobilière imposable supporte 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. L’article 1609 nonies G du Code général des impôts ajoute une taxe sur les plus-values élevées, due à partir de 50 000 euros de plus-value imposable, à un taux progressif de 2 % à 6 %.
Deux compteurs d’abattement, deux horizons
L’abattement pour durée de détention ne court pas au même rythme selon la ligne. Selon service-public.gouv.fr :
- pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération totale après vingt-deux ans ;
- pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an au-delà, soit une exonération totale après trente ans.
Une exonération vise la première cession d’un logement autre que la résidence principale. Le 1° bis du II de l’article 150 U du Code général des impôts pose deux conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes, et remployer le prix sous vingt-quatre mois pour acquérir ou construire son habitation principale. Le calcul détaillé figure dans notre article sur la vente d’une maison et la plus-value.
Le calendrier de la taxe résidence secondaire, avis après avis
Les échéances se répètent chaque année, à quelques jours près, et se vérifient sur le calendrier fiscal de l’administration. Pour 2026, impots.gouv.fr indique :
- une déclaration d’occupation à jour avant le 1er juillet en cas de changement ;
- des avis de taxe foncière disponibles à partir du 27 août, ou du 19 septembre pour les mensualisés ;
- un paiement de la taxe foncière au plus tard le 15 octobre, porté au 20 octobre à minuit en ligne ;
- des avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires en novembre, à payer avant le 15 décembre.
Une erreur se conteste par réclamation auprès du service des impôts dont dépend le logement.
Prochaine étape concrète : ouvrez votre espace sur impots.gouv.fr, vérifiez la ligne d’occupation de chaque bien et comparez la valeur locative retenue à celle de logements similaires de la commune. Un marché local en mouvement, décrit dans notre analyse des tendances du marché immobilier en France, pèse aussi sur la valeur au jour de la revente.