Offre d'achat immobilier : modèle gratuit à personnaliser
Une offre d’achat immobilier engage l’acquéreur dès que le vendeur l’accepte. Ce document écrit, encadré par l’article 1114 du Code civil, fixe le prix, les conditions de financement et le délai de validité. Voici un modèle gratuit à personnaliser, les mentions obligatoires et les erreurs à éviter avant de vous engager.
Les mentions obligatoires d’une offre d’achat recevable
L’article 1114 du Code civil exige que l’offre contienne les éléments essentiels du contrat envisagé. Une offre incomplète risque d’être déclarée nulle par un tribunal. Chaque mention protège l’acheteur et sécurise la transaction pour les deux parties.
| Mention | Détail à renseigner |
|---|---|
| Identité de l’acheteur | Nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse actuelle |
| Désignation du bien | Adresse complète, type (maison, appartement), surface, références cadastrales |
| Prix proposé | En chiffres et en lettres |
| Mode de financement | Crédit immobilier, apport personnel, prêt relais ou comptant |
| Durée de validité | 7 à 10 jours calendaires (standard du marché) |
| Conditions suspensives | Obtention de prêt, conformité des diagnostics, urbanisme |
Attention : l’article 1589-1 du Code civil interdit tout versement d’argent au stade de l’offre. Un vendeur ou un agent qui réclame un chèque avant le compromis enfreint la loi. Ce versement entraîne la nullité de l’offre.
Modèle d’offre d’achat immobilier au prix
Ce modèle couvre l’achat financé par crédit immobilier, le cas le plus fréquent. Selon la Banque de France, 87 % des acquisitions immobilières font appel à un emprunt. Adaptez les montants et délais à votre situation personnelle.
OFFRE D’ACHAT
Je soussigné(e) [Prénom NOM], né(e) le [date de naissance] à [lieu de naissance], demeurant au [adresse complète], formule une offre d’achat ferme portant sur le bien suivant :
Bien : [Type de bien] situé au [adresse du bien], d’une surface de [X] m², cadastré section [X] n° [X], visité le [date de visite].
Prix : [montant en chiffres] euros ([montant en lettres] euros), hors frais de notaire.
Financement : Crédit immobilier de [montant] euros sur [durée] mois au taux maximum de [X] %, complété par un apport personnel de [montant] euros.
Conditions suspensives :
- Obtention du prêt aux conditions décrites ci-dessus, dans un délai de 60 jours à compter de la signature du compromis de vente
- Absence de servitude d’urbanisme ou de droit de préemption rendant l’acquisition impossible
- Conformité des diagnostics techniques obligatoires
Validité : Cette offre expire le [date], soit [X] jours après réception. Passé ce délai, elle sera considérée comme nulle et non avenue.
Fait à [ville], le [date]
Signature :
En avril 2026, les taux moyens s’établissent à 3,26 % sur 20 ans selon le baromètre CAFPI. Indiquez un taux maximum légèrement supérieur au taux moyen pour conserver une marge de négociation avec votre banque. Les primo-accédants peuvent compléter leur financement par un prêt à taux zéro couvrant jusqu’à 40 % du prix du bien.
Modèle d’offre d’achat avec négociation du prix
Proposer un prix inférieur au prix affiché reste courant dans l’ancien. En 2025, la marge de négociation moyenne atteignait 4,5 % selon les Notaires de France. Votre offre doit justifier le montant proposé pour convaincre le vendeur d’accepter.
Reprenez le modèle précédent et modifiez deux éléments.
Le prix proposé : remplacez le prix affiché par votre proposition chiffrée. Ajoutez un paragraphe de justification après la ligne “Prix” :
“Le prix proposé tient compte [des travaux de mise aux normes estimés à X euros / du DPE classé X nécessitant une rénovation énergétique / du prix moyen au m² constaté dans le quartier sur les 12 derniers mois via la base DVF].”
La durée de validité : accordez 10 jours au lieu de 7 pour laisser au vendeur le temps d’étudier votre proposition et de formuler une éventuelle contre-offre.
Autre point : ne proposez jamais un prix sans données comparatives. La base DVF (data.gouv.fr) recense toutes les transactions réalisées depuis 2014 avec les prix au m². Si vous préparez votre premier achat immobilier, consultez les ventes récentes de votre secteur avant de fixer un montant.
Envoyer une offre d’achat immobilier par mail
L’offre par mail est juridiquement valide. L’article 1366 du Code civil, issu de la loi du 13 mars 2000, accorde à l’écrit électronique la même force probante qu’un document papier.
Objet du mail : Offre d’achat, [adresse complète du bien]
Reprenez le modèle complet dans le corps du mail. Joignez en pièce attachée :
- Copie recto-verso de votre pièce d’identité
- Attestation de financement ou simulation de prêt récente
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
Demandez un accusé de réception pour prouver la date d’envoi. Envoyez le mail à l’agent immobilier et au vendeur si vous disposez de son adresse directe. Conservez l’intégralité de l’échange : il constitue une preuve en cas de litige.
Sur le terrain, plus de 60 % des offres transitent par voie électronique selon les Notaires de France. L’offre par mail accélère le processus dans un marché où la réactivité entre acheteurs fait souvent la différence.
Les clauses suspensives à intégrer dans votre offre
Les clauses suspensives protègent l’acheteur en cas d’imprévu. Si la condition ne se réalise pas dans le délai fixé, l’offre puis le compromis deviennent caducs sans pénalité financière.
- Obtention du prêt : la clause la plus courante. Précisez le montant emprunté, la durée et le taux maximum accepté. Le délai standard est de 60 jours après signature du compromis. Pour obtenir le meilleur taux de crédit, mettez les banques en concurrence dès le début de vos recherches
- Absence de servitude : couvre les servitudes d’urbanisme, le droit de préemption communal et la priorité du locataire en place
- Résultat des diagnostics : DPE, amiante, plomb, termites. Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour les maisons classées E, F ou G
- Obtention d’un permis : nécessaire si vous prévoyez des travaux soumis à autorisation d’urbanisme
- Vente d’un bien : si votre achat dépend de la vente préalable de votre logement actuel
Pour bien anticiper les coûts de votre acquisition, consultez notre article sur les frais de notaire lors d’une vente immobilière. Depuis avril 2025, 83 départements appliquent un taux majoré de droits de mutation à 6,32 %.
Rétractation et engagement juridique de l’acheteur
L’offre d’achat engage l’acquéreur dès que le vendeur l’accepte par écrit. L’article 1113 du Code civil prévoit que la rencontre de l’offre et de l’acceptation forme le contrat.
Le délai légal de rétractation de 10 jours calendaires (loi SRU du 13 décembre 2000) s’applique après la signature du compromis de vente. Pas après l’offre. Se retirer entre l’acceptation de l’offre et le compromis expose l’acheteur à une action en responsabilité civile si le vendeur prouve un préjudice (article 1240 du Code civil).
| Étape de la transaction | Engagement de l’acheteur | Rétractation possible |
|---|---|---|
| Offre envoyée, non acceptée | Engagé pendant la durée de validité | Oui, avant acceptation du vendeur |
| Offre acceptée par le vendeur | Accord formé, engagement ferme | Non, sauf accord amiable |
| Compromis signé | Engagement contractuel | Oui, sous 10 jours calendaires (loi SRU) |
| Après le délai de rétractation | Engagement définitif | Non, sauf clause suspensive non réalisée |
Le problème ? Beaucoup d’acheteurs confondent offre et compromis. L’offre n’ouvre aucun délai de rétractation légal. Seule la signature du compromis déclenche les 10 jours. Si vous achetez dans le cadre d’une vente entre particuliers, ce point mérite une vigilance particulière.
Les erreurs courantes qui fragilisent une offre d’achat
Une offre mal rédigée ralentit la transaction ou donne un avantage injustifié au vendeur. Voici les pièges les plus fréquents, tous évitables avec un peu de rigueur.
Oublier la durée de validité. Sans délai précis, l’offre reste valable pendant un “délai raisonnable” apprécié souverainement par les tribunaux. Cette imprécision crée une insécurité juridique pour l’acheteur, qui reste engagé sans date butoir.
Verser de l’argent au stade de l’offre. L’article 1589-1 du Code civil annule toute offre assortie d’un versement financier. L’acompte de 5 à 10 % du prix n’intervient qu’à la signature du compromis de vente.
Omettre la condition suspensive de prêt. Sans cette clause, l’acheteur qui n’obtient pas son crédit reste engagé. Avec des taux à 3,35 % sur 20 ans (Meilleurtaux, avril 2026), un refus de prêt reste possible pour les dossiers à taux d’endettement limite.
Confondre offre d’achat et lettre d’intention. La lettre d’intention exprime un intérêt sans engagement ferme. L’offre d’achat, elle, engage juridiquement dès son acceptation. Choisissez le bon document selon votre niveau de certitude.
Prochaine étape : vérifiez votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier. Simulez votre crédit, comparez les taux et préparez votre attestation de financement avant de rédiger votre offre.
