Simulation achat immobilier : calculer votre budget en 2026

Une simulation d’achat immobilier convertit vos revenus en budget d’achat : capacité d’emprunt, mensualité, coût du crédit et frais annexes. En 2026, la règle des 35 % d’endettement et un taux moyen de 3,26 % relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA en juin servent de base au calcul. Voici la méthode complète.

Ce que la simulation calcule vraiment

Simuler un achat immobilier ne se résume pas à estimer une mensualité. Un calcul complet enchaîne quatre résultats, chacun nourrissant le suivant.

• Capacité d’emprunt : le montant maximal que la banque accepte de prêter au regard de vos revenus et charges.
• Mensualité : la somme prélevée chaque mois, assurance comprise, pendant toute la durée du prêt.
• Coût total du crédit : les intérêts cumulés, l’assurance emprunteur et les frais de garantie additionnés sur la durée.
• Budget d’achat global : le capital empruntable augmenté de votre apport, puis diminué des frais de notaire et de dossier.

Le dernier point piège beaucoup de candidats. Un couple capable d’emprunter 250 000 euros ne dispose pas d’un budget de 250 000 euros pour le bien. Les frais de notaire dans l’ancien absorbent 7 à 8 % du prix selon la Chambre des notaires de France, et le crédit les finance rarement.

Raisonnez donc à rebours. Partez du montant finançable, retranchez les frais annexes, et vous obtenez le prix maximal affichable dans vos recherches. Cette gymnastique évite les visites de biens hors budget et les offres retirées faute de financement.

Les données à réunir avant de lancer le calcul

Une simulation vaut ce que valent les chiffres saisis. Quatre familles de données conditionnent la fiabilité du résultat.

• Revenus nets mensuels : salaires avant impôt, pensions, revenus fonciers existants. Les banques retiennent en général 70 % des loyers perçus, par prudence sur la vacance locative.
• Charges récurrentes : crédits à la consommation en cours, pensions versées, loyer conservé en cas d’investissement locatif.
• Apport disponible : épargne mobilisable sans vider les réserves. Les banques attendent au minimum 10 % du prix, un niveau détaillé dans notre guide sur l’apport à prévoir.
• Taux du moment : en avril 2026, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relevait 3,16 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans.

Un oubli fréquent : l’assurance emprunteur. Son taux oscille entre 0,20 % et 0,45 % du capital emprunté selon l’âge et le profil, d’après Meilleurtaux (2025). Elle pèse jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Une simulation qui l’ignore surestime votre budget de plusieurs milliers d’euros.

Dernier réglage : la durée. Allonger le prêt abaisse la mensualité et augmente le capital empruntable, au prix d’intérêts cumulés plus lourds. Le cadre réglementaire borne l’exercice, comme le montre l’étape suivante.

Calculer votre capacité d’emprunt étape par étape

La règle des 35 % du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière a force obligatoire. Vos mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. La durée du prêt est plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans pour un achat en VEFA ou un bien ancien avec travaux importants.

Première étape du calcul : multipliez vos revenus nets mensuels par 0,35, puis retranchez vos charges de crédit existantes. Le résultat donne la mensualité maximale que la banque peut accepter.

Un exemple concret. Un ménage à 4 000 euros nets par mois, sans autre crédit, dispose d’une enveloppe de 1 400 euros. Avec un prêt auto de 250 euros en cours, l’enveloppe tombe à 1 150 euros. Ce simple crédit à la consommation ampute le projet d’environ 43 000 euros de capital sur 25 ans aux taux actuels.

De la mensualité au capital empruntable

Deuxième étape : convertir la mensualité en capital. À 3,27 % sur 20 ans, chaque tranche de 1 000 euros de mensualité hors assurance finance environ 176 000 euros de capital. Sur 25 ans à 3,41 %, la même mensualité couvre près de 202 000 euros. La durée agit donc comme un levier puissant, mais chaque année supplémentaire gonfle les intérêts versés.

La banque intègre ensuite l’assurance dans le taux d’effort. Pour un emprunteur de 30 ans assuré à 0,34 % du capital, comptez environ 57 euros mensuels sur 200 000 euros. Cette somme se déduit de l’enveloppe des 35 % avant de calculer le capital finançable.

Du capital au budget d’achat

Troisième étape : reconstituer le budget global. Additionnez capital empruntable et apport personnel, puis soustrayez les frais de notaire, les frais de garantie, entre 0,8 et 2 % du prêt selon Meilleurtaux (2025), et les frais de dossier bancaire.

Avec 200 000 euros empruntables et 30 000 euros d’apport, le budget brut atteint 230 000 euros. Après 16 000 euros de frais de notaire et 3 000 euros de garantie et dossier, le prix maximal du bien se situe autour de 211 000 euros. Cet écart de près de 20 000 euros explique bien des désillusions en fin de parcours.

Salaires et mensualités : les repères 2026

Les ordres de grandeur ci-dessous s’appuient sur les taux moyens de juillet 2026 relevés par les simulateurs de courtage, dont Pretto, assurance comprise, dans le cadre des 35 % d’endettement.

• Emprunter 150 000 euros sur 20 ans : mensualité proche de 860 euros, revenus nets d’environ 2 460 euros.
• Emprunter 170 000 euros sur 20 ans : mensualité voisine de 975 euros, revenus nets d’environ 2 790 euros.
• Emprunter 200 000 euros sur 20 ans : mensualité d’environ 1 148 euros, revenus nets de 3 280 euros minimum.
• Emprunter 200 000 euros sur 25 ans : mensualité autour de 994 euros, revenus nets de 2 840 euros minimum.
• Emprunter 250 000 euros sur 25 ans : mensualité proche de 1 240 euros, revenus nets d’environ 3 550 euros.

Ces seuils restent des moyennes. Le taux réellement proposé dépend du profil : l’écart entre les meilleurs dossiers et les moins bons atteint 0,71 point sur 20 ans, mesure l’Observatoire Crédit Logement/CSA. À revenus égaux, deux ménages obtiennent des budgets sensiblement différents.

Bonne nouvelle pour la suite : l’Observatoire anticipe une légère détente vers 3,0 à 3,2 % d’ici fin 2026, sauf rebond de l’inflation. Refaire tourner la simulation tous les deux ou trois mois garde le projet calé sur le marché réel.

Affiner le résultat : apport, durée, aides

Une première simulation dégrossit le projet. Trois variables méritent ensuite des scénarios comparés.

L’apport d’abord. Passer de 10 à 20 % du prix fait gagner 0,30 à 0,60 point de taux selon SeLoger (2025), car la banque prête une part plus faible de la valeur du bien. Testez votre simulation avec plusieurs niveaux d’apport avant de figer votre épargne.

La durée ensuite. Un prêt plus court coûte moins cher en intérêts mais réclame des revenus supérieurs. Simulez systématiquement 15, 20 et 25 ans : le bon arbitrage laisse une marge de sécurité sous le plafond des 35 %, pas une mensualité au cordeau. Les banques disposent d’une marge de dérogation sur 20 % de leur production, fléchée à 70 % vers la résidence principale et à 30 % vers les primo-accédants, un atout pour un premier achat bien préparé.

Les aides enfin. Le prêt à taux zéro finance jusqu’à 40 % d’un logement éligible sans intérêts pour les primo-accédants. Intégré à la simulation, il abaisse la mensualité globale et débloque des dossiers refusés en prêt classique seul. Un simulateur qui l’ignore sous-estime le budget des premiers acheteurs.

Les pièges qui faussent une simulation en ligne

Les simulateurs gratuits rendent service, à condition de connaître leurs angles morts. Quatre biais reviennent constamment.

• Le taux affiché est un taux d’appel ou une moyenne, pas votre taux personnalisé après étude du dossier.
• L’assurance emprunteur manque parfois du calcul, alors qu’elle représente jusqu’à 30 % du coût total du crédit.
• Les frais annexes, notaire, garantie, dossier, restent souvent hors champ, d’où un budget surestimé.
• Les charges futures du bien, taxe foncière, copropriété, travaux, n’apparaissent jamais dans le résultat.

Le réflexe utile : comparer le TAEG, taux annuel effectif global, d’une offre à l’autre plutôt que le taux nominal en vitrine. Ce chiffre agrège intérêts, assurance et frais obligatoires. Deux offres au même taux nominal cachent parfois un écart de TAEG significatif, un point détaillé dans notre méthode pour obtenir le meilleur taux.

Gardez aussi une réserve après signature. Un budget simulé au centime près, sans épargne résiduelle, fragilise le dossier aux yeux de l’analyste crédit et vous expose au premier imprévu, chaudière ou véhicule compris.

De la simulation au dossier de financement

Prochaine étape : transformer les chiffres en accord bancaire. Imprimez votre simulation la plus réaliste, taux moyen du moment, assurance incluse, frais annexes déduits, puis sollicitez deux ou trois banques et un courtier avec les mêmes hypothèses. La comparaison des TAEG obtenus prend moins de deux semaines et sécurise chaque étape décrite dans notre guide du premier achat immobilier. Un dossier calé sur une simulation rigoureuse se négocie mieux, tout simplement parce que la banque y retrouve ses propres calculs.